预见未来、共话全球投资新机遇--《2016-2017全球投资市场蓝皮书》正式发布

FX168财经报社(香港)讯 北京时间2017年4月7日星期五，由FX168财经集团举办的《2016-2017全球投资市场蓝皮书》发布会在上海和平饭店举行，FX168财经集团领导、来自业界的部分投资人和投资项目相关人以及新闻媒体共同出席了此次发布会。

继2016年4月首发《2015-2016全球投资市场蓝皮书》并在市场引发轰动效应后，FX168金融研究院今年再次精心研发并编撰出版《2016-2017全球投资市场蓝皮书》，该书详细回顾了2016年全球经济及主要金融市场，并展望了2017年全球经济与投资地图。同时此次FX168金融研究院特别把海外房产投资的内容加以充实，单独成册。因此，今年的蓝皮书就有了上下两册，上册《金融投资》、下册《海外房产》。

在金融投资部分，考虑到要兼顾资产配置与交易这两方面的需求，因此，既涉及到各主要经济体的发展情况，也覆盖到各个金融要素品种的表现情况。在海外房产投资部分，FX168金融研究院主要从宜居及投资等方面设计了四个评分指标：宜居水平评分、综合成本评分、短期潜力评分、长期稳定评分，对国际各主要城市做了评述，同时也对各城市房产买卖的税费、贷款等政策做了介绍，希望藉由此书可以给有意向购买海外房产的同胞们一些借鉴。

发布会以早餐会的形式进行，FX168财经集团董事长兼CEO江泰先生首先在发布会上致辞。继上周刚刚完成盛况空前的"2017亚洲交易博览"后，时隔一周，FX168即举行了《2016-2017全球投资市场蓝皮书》发布会，因此在致辞中，江泰先生首先对团队表示了感谢，感谢大家的辛苦工作。同时，他也对最近一年FX168在投资生态圈建设上的实质性进展予以了充分肯定，并感谢各方的参与，希望大家在全球投资和布局中收获满满。

FX168金融研究院研究员在现场为大家讲解了今年蓝皮书的重点内容。来自澳洲和美国投资项目相关负责人也在现场就一些具体投资案例进行了介绍。

《2016-2017全球投资市场蓝皮书》内容一览：

·关于2017年经济展望：缓慢增长的周期性复苏

2017年世界政治、经济，全球宏观和资本市场存在多方面的不确定性，中美关系充满挑战，贸易战似乎不可避免。

随着实体经济增长继续放缓，全球持续的货币宽松将导致流动性进一步"脱实入虚"，成为资本荒下推动资产价格的主要动力，并带动资产泡沫风险在部分国家率先抬升。因此，目前全球资产荒的根源不在金融市场，而在实体经济。2017年，只要全球实体经济的增长未有实质改善，资产荒仍将延续甚至加深。

短期来看，全球流动性拐点尚未到来，各主要经济体将继续维持货币宽松，直至触及各自的政策极限。长期来看，由于政策极限存在差异，部分经济体会率先扭转货币政策方向，全球货币政策将出现明显分化。

2017年，全球经济的中长期前景将取决于美、中、欧"三极"的结构性改革进展。预计，2017年全球经济仍将"慢"步增长。

根据IMF2017年1月发布的《2017年世界经济展望报告》，2017-2018年发达经济体以及新兴和发展中经济的经济活动预计都将加快，这两年的全球增长率预计将分别达到3.4%和3.6%：

1、预计发达经济体2017年增长1.9%，2018年增长2.0%。

2、中国2017的增长预测上调（升至6.5%，比10月预测高出0.3个百分点），因为预计中国将继续提供政策支持。

3、在其他新兴亚洲经济体，印度尼西亚的增长预测下调，原因是私人投资弱于预期；泰国增长预测也已下调，原因是消费和旅游业减缓。

4、拉丁美洲增长率的下调在很大程度上反映了以下因素：阿根廷和巴西在2016年下半年增长表现弱于预期之后，短期复苏预期减弱；墨西哥金融环境收紧，来自美国相关不确定性的不利影响加剧；以及委内瑞拉形势继续恶化。

5、在中东，沙特阿拉伯2017年的经济增长预计将弱于早先的预期，原因是石油产量因石油输出国组织近期达成的协议而被削减，同时，在其他一些国家，国内冲突继续对经济造成严重不利影响。

根据2017年1月17日联合国经济和社会事务部在纽约总部发布的《2017年世界经济形势与展望》报告预测，全球经济预计在2017年增长2.7％，高于2016年的2.2％。报告称，在刚刚过去的2016年，世界经济发展趋势可以用"五低二高"来概括，即：低经济增长、低国际贸易流量、低通货膨胀、低投资增长、低利率；高债务水平和高度依赖货币政策。这种状况在2017年将略有改善，但世界经济仍将保持低速增长。

报告指出，2016年2.2%的世界经济增速是2009年以来最低的增速。全球贸易量在2016年只增长了1.2％，处于历史较低水平。投资增长在许多主要发达国家和发展中国家都明显放缓。

世界经济在2017年将略有改善，但不可能发生根本性转变。过去两年处于衰退的经济体，例如巴西和俄罗斯，将于2017年企稳，但并不表示全球经济将会发生转折性的强劲增长。

《2017年世界经济形势与展望》报告预测，美国经济2017年预计将增长1.9%；欧洲经济预计增长1.8%。中国经济2017年预计将增长6.5%。南亚已成为全球经济增长最快的地区，预计增长6.9%。其中，印度经济增速预计在2017年增长7.7%。随着石油和其他初级产品价格回升，非洲经济预计2017年增长3.2%。西亚中东地区经济仍然遭受着低石油价格和区域武装冲突的影响，预计2017年增长2.2%。拉美经济在持续两年衰退之后，预计2017年可以恢复增长1.3%。俄罗斯经济随着石油价格的回升也将从过去连续两年的衰退中企稳，在2017年恢复1%左右的增长。

2017年全球经济的四大不确定性因素

1、各国的政策博弈

国际货币基金组织（IMF）主席拉加德说，各国政策之间的负面竞争可能成为2017年全球经济最大的"黑天鹅"。

拉加德表示，"如果各国政策调整的最终结果是在税收、金融监管和贸易方面竞相追逐'底线'，那将给全球经济带来毁灭性后果。在我看来，这是一只真正的'黑天鹅'。"

2、地缘政治

中东和非洲一些国家的国内战争和冲突，在领国和欧洲的难民和移民所处的悲惨境遇，世界范围内的恐怖主义行动，南海争端、台海问题等，如果这些因素强化，受直接影响的国家将陷入更深的困境。地缘政治紧张局势和恐怖主义的加剧将对全球市场情绪和经济信心产生严重不利影响。

3、民粹主义

反全球化的民粹主义正在兴起，从中东开始，蔓延至欧洲和美国，导致全球的风险环境极不稳定。

英国的意外脱欧、美国大选特朗普爆冷胜选都被认为是民粹主义运动的体现。

4、欧元区危机

2017年，英国与欧盟将开启为期两年的脱欧谈判。这场谈判不仅决定今后英国与欧盟之间的关系，其过程和结果也直接影响欧洲各国执政党和反建制派的力量对比、增加欧洲不稳定因素。

·关于2017年债券市场展望及投资策略

2016年可谓是"意外"之年，英国脱欧、特朗普赢得总统大选等黑天鹅事件层出不穷，全年债市整体波动巨大，但依然表现不俗，其中各大央行政策的刺激效果是最重要的，美联储12月实施加息其实早已被市场消化，而欧洲央行和英国央行则带来了额外的刺激效果。

特朗普效应能否持续？

特朗普获胜之后，债市迎来了一波抛售，新的一年中市场将重点关注特朗普的一系列新政能否实施，这才能确定债券收益率上涨趋势是情绪面的变化还是能继续持续下去。

在共和党把持国会两院的前提下，特朗普的财政支出扩张和减税政策应该能够顺利推行，这有助于通胀增长，从而降低债券价值，抬升收益率。此外，贸易保护和移民政策也在议程之内，这些政策能否推行有待考察。

倘若特朗普果真打响贸易战，进口价格上升将促使通胀回升速度更快，而移民政策收紧也将进一步支撑工作增长。这些均会令当前国债投资的实际回报下降，从而打压债券价格，继续推高收益率。

全球化进程是否会出现倒退？

英国脱欧、特朗普当选以及意大利修宪公投反对派获胜等一系列事件已经威胁到了全球化进程，更有甚者认为全球化正面临终结的局面。

如果美国退出贸易协定并增加关税，各国之间的贸易冲突将会加剧，最终导致全球经济减速等恶性局面。虽然各国可以通过增加民间债务来保持短期刺激，但隐含通胀上行的风险将会加大，从而冲击各国国债价格，导致收益率的进一步上升。

美联储是否会复制日本央行控制收益率曲线的策略？

特朗普总统的新财政政策引发债券收益率飙升，最终导致10年期美债收益率攀升至3%，制造广泛的市场恐慌。为了平息市场情绪，美联储复制日本央行控制收益率曲线的策略，将10年期美债收益率固定在1.5%。这将导致债券市场录得7年以来最大增幅。

欧洲央行新一轮QE效果如何？

欧洲央行12月8日推出特别的第三轮量化宽松(QE)：延长QE至2017年12月，但从4月起购债规模减少200亿元，虽然整体上看是一个"减码"，但隐藏在表面之下的则是扩大QE，出了延长期限较预期更长，德拉基在新闻发布会上更是指出，如有必要，购债规模可以再次增至800亿欧元。

此外，从2017年1月起，欧洲央行调整QE的参数，债券期限将包含1-30年期，将购买收益率低于存款机制利率的债券。这也暂时缓解了之前市场担忧的"无债可买"的局面。2016年7月份，根据涵盖1.13万亿美元债券的媒体德国债券指数，收益率低于欧洲央行负0.4%存款利率的债券占比已经超过60%，这意味着他们失去被欧洲央行购买的资格。根据瑞银集团(UBS)和北欧斯安银行(SEB)分析师的估计，除非购买范围扩大，否则央行可能会在六个月内无德债可买，最早在8月份就可能出现这种情况。

(逾60%德债收益率低于欧洲央行存款利率 来源：媒体、FX16财经网)

目前而言，2017年的债券投资已经被美联储加息路径紧密牵动。12月美联储完成加息后，2017年的预期加息次数是三次，较之前的两次多了一次，而美联储主席耶伦更是指出："2016年中旬以来美国经济增长以及提速，我们预期良好势头将继续保持下去。"美联储紧缩周期加速将令全球债市在2017年继续承压，不过市场仍需密切关注美联储加息路径的任何变化，毕竟2015年底也曾预期2016年将多次加息，但最终只有12月这唯一一次。

投资者需要紧盯美联储在新的一年的加息路径，一旦出现任何放缓迹象，全球债券价格就将重演2016年4月开始的绝地反弹。

美国国债方面，鉴于部分分析师一度预测10年期美债收益率将触及4%，若果真这样的话，美债投资价值就相对较差。不过大胆的投资者可以押注一个潜在黑天鹅事件，那就是为了平息市场情绪，美联储有可能复制日本央行控制收益率曲线的策略，将10年期美债收益率固定在1.5%，这将导致债券市场录得7年以来最大增幅，从而大幅提升美债等大部分债券市场的投资回报。

英国国债方面，脱欧进程仍是投资者的关注焦点，当前市场预期不会一帆风顺，相信避险需求的增加有助于打压收益率，从而推高英国国债价格。此外，整个欧洲地区的不稳定性以及英镑的下行压力依然较大，如果能利用好汇价浮动进行投资，将能够收获更大的英债投资汇报。

日本国债和德国国债的收益率都相对较低，鉴于2017年市场不确定性依然较大，这两国国债的投资实际回报较为有限，不作为追求收益汇报的主要推荐，不过避险价值依然存在，可进行适当配置对冲市场风险。

意大利国债由于政治局势和银行业困扰暂难理清，结合该国较低的主权评级，2017年恐受到进一步冲击，因此不建议投资者贸然入场。

是买入还是卖出？投资者首先需要明确持有目的

如果投资者单纯希望追求更高的收益回报，整体而言，2017年的债券市场预计不会是一个良好选择。通过观察主要国家的国债收益率曲线我们可以发现，各国国债收益率都在2016年末开始上扬，鉴于美联储紧缩收起已经展开，2017年的国债收益率仍有望上升，与之对应的是国债价格将稳步走低，这将直接导致债券投资者蒙受损失。

有鉴于此，当前的债券持有者应当顺势操作，出脱部分手中的债券持仓，将资金转向其他投资市场，例如进行适当的股票配置等。

如果投资者相信新的一年中全球市场波动性将再度加剧，而全球经济增长将遇到阻碍，那现在抛售债券资产就显得有些冒失。

2016年黑天鹅事件频发的迹象并没有因为年终而消退，反而有可能在2017年得到进一步发酵，一旦全球市场再遭猛烈冲击，风险情绪的大幅下降将导致大量资金从高风险的股市等市场转向债券市场，从而掀起债券价格的剧烈反弹。

针对这样的情况，投资者还是应该继续持有具有良好主权评级的国债资产，如美国国债和英国国债等。

·关于2017年美元指数及非美货币的走势

自美国大选以来，最大的赢家当属美元。虽然许多华尔街人士此前预测如特朗普问鼎白宫，美元将"死亡"，大多数受访外汇策略师表示，在特朗普胜选后美元将会贬值2%-3%；结果，美元反而大涨近4%，一度触及近14年高位。根据外媒针对65位策略师所进行的最新调查，美元指数2017年底前料将再上涨2%。

非美货币

欧元

2016年民粹主义浪潮对欧洲构成冲击，反映在英国脱欧和意大利宪法公投失败等事件之中，这也引发外界对于欧元区以及欧元命运的担忧。

就连被认为"欧元之父"的奥特马·伊辛(OtmarIssing)在2016年11月接受CNBC采访时表示，他对于欧元的热情已经减弱。不过他仍然相信，欧元未来仍将保持相对稳定。

客观而言，欧元区自身的政治不确定因素也令欧元承压。而随着欧元/美元的走低，再加上欧元区面临的潜在政治不确定性，1.08/1.10成为了欧元现在的顶部。

预计欧元/美元2017年一季度末会跌至0.98水平，2017年上半年可能交投于0.98-1.08这个新的区间。

日元

美国银行预计，2017年日本实质GDP增速将达到1.5%，增幅预期高于欧元区的1.4%，距离美国的2%预期值也并不遥远。

尽管如此，由于美元/日元近来对两国国债收益率差异异常敏感。日元的抛售压力或将继续加强。然而，美元反弹或将在年末降温，尽管流动性限制，美元供求可能不会收紧。利率的敏感性令美元/日元在2017年上涨已经明确无疑，同时日元还特别容易受到明年日本央行(BOJ)政策的影响。

另一方面，日本央行在12月政策会议上继续维持政策利率、国债收益率目标、国债持有量年增幅目标不变。上调了经济前景预期，称日本经济适度复苏的趋势将持续，同时日元贬值也帮助该国出口回升。

预计，美元/日元2017年底料升至125。

英镑

英国央行货币政策委员会(MPC)在12月匿名投票决定保持利率及QE项目不变，将基准利率维持0.25%，QE项目则维持4350亿英镑，未能给英镑喘息的空间。

除此之外，美联储的鹰派立场令美元买入压力重启，为英镑/美元增添压力。鉴于美联储的紧缩政策将带来更大的政策背离，预计到2017年底时英镑兑美元将跌至1.10美元。

澳元

澳元兑美元在经历了一年的盘整之后，2017年的下跌几率更加明显。利差和风险溢价将继续打压澳元，同时商品价格的涨势也充满不确定性，一旦供需无法重归均衡，上行走势受阻将无法推动澳元反弹。

年末基础金属价格反弹和澳洲矿产股猛涨为澳元带来了一定的上行动能，但澳洲信贷泡沫严重，楼市活动也出现放缓迹象，结合澳洲与美国国债利差逼近数周新低，市场多空双方一度在0.7500/50这一澳元/美元价格区间争夺不下，但最终美联储12月实施加息后，澳元/美元从这一交投区间大幅下滑，2017年的看跌预期得到了进一步明确。

目前澳洲联储降息带来的逆风影响犹存，市场对其未来进一步宽松政策仍有期待，预计澳元/美元2017年三季度目标指向0.67水平。

加元

11月末因石油输出国组织(OPEC)达成限产协议促使油价大幅上涨，加元受益走高。该份协议意义重大，因沙特出现策略性改变，此前沙特更多关注维护市场份额、与美国页岩油产量竞争。油价处于低位时页岩油产量依旧展现出韧性这种情况可能值得注意。

2017年将有系列意外风险影响加元的走势。

第一，尽管OPEC达成协议，但该行预计油价不会大幅高于50美元/桶，这符合美元/加元交投在1.3000附近的猜想。

第二，特朗普再通胀的乐观情绪推高美债收益率，2年期美国-加拿大国债利率差触及年初以来的最高位，美元/加元将短暂涨至1.4500水平。

预计2017年再通胀主题会进一步深入，而重新协商NAFTA贸易协议可能会削弱加元，如果美国国内需求在2017年下半年回升将会利好加拿大，因此我们预计届时加元将走强。

·关于2017年全球股票市场及明星行业展望

以地缘政治风险为主要波动风向标

2016年的动荡将延续至2017年。1月份当选美国总统特朗普走马上任，3月份英国正式启动退欧程序，加上面临法国、德国和可能的意大利大选的欧洲，预期市场将再次启动以地缘政治风险为主要波动风向标的模式。

在这种情况下，任何声称准确的预测都是痴人说梦，这点由各大投行及相关专家发布的年度预期中的巨大分歧就可见一斑。因此对于全球股市在2017年的走势所能做的展望只能称之为"猜测"。

首先，市场普遍认为特朗普当选之后所实施的刺激性财政政策将会把以美国为首的股市推至新高。同时，随着美国经济的增长，以及新兴市场经济体的逐步稳定，2017年全球经济将呈现复苏态势。因此对股市的看涨是普遍基调。

但值得谨慎的是，一方面，特朗普之前所言明的一系列"大刀阔斧"且花费巨大的财政政策能否获得国会通过得以实施？诚然，共和党掌控着参议院和众议院，但二者都不乏对特朗普抱有敌意的财政鹰派。这很可能导致僵局甚至另一个"债务上限危机"（2011年美国国会就美国债务上限提升的一场激烈争辩，事件可能导致美国联邦政府产生主权违约，多项公共服务亦有可能因缺乏营运资金而受到影响，令美国经济进一步受到打击）。基于此，特朗普上台后的财政政策很可能不如现今被广泛预期的那样宽松。届时失望的市场将作何反应难以预料。

另一方面，特朗普宣称将严格控制边境，并将实施保护主义贸易政策，由于美国总统在这方面比在财政预算上具有更大权力，因此这些不利于经济的政策更有可能被实施。加上英国与欧盟的退欧谈判中也很可能出现英国被单一市场拒之门外这类不利于国际贸易的信号。另外欧洲各大经济体的大选会否为这一反全球化推波助澜也尚未可知。这些不确定性都将不可避免地令经济受挫，进而打击股市。企业不愿意去投资一个地缘政治、经济和法规都不确定的世界，因此会回购股票和派息，让生产力受到打击。

类似的还有英国和整个欧洲。虽然英国退欧也许并非源自于贸易保护主义，英国政府在退欧公投后也一再宣称英国会保持外向型及开放度，甚至野心勃勃的想要成为"真正全球化的英国"。但事实是，英国一旦退出欧盟单一市场，所面临的自由贸易协议将是极为复杂和冗长的，这点由最近加拿大与欧盟签订的贸易协议话费了7年之久、最后还差点因为比利时一个地方议会的否决而毁于一旦就可见一斑。同时，随着各方矛盾的激化，欧洲各国也显示出民粹主义抬头的迹象，这尤其令2017年将要举行大选的德国和法国境况堪忧。

另外一个引起忧虑的因素是，若特朗普得以实施计划中的刺激性财政政策，那么美国通胀将会承压。这一点也被美联储在12月份宣布加息后所公布的点阵图显示将在明年加快升息速度所佐证。同时英国受到退欧公投后英镑贬值的影响，通胀开始飙升。英国央行预期英国的通货膨胀将在明年突破2%的目标值。再通胀也许会成为明年全球的经济主题之一。若美联储在这种情况下如期加速升息，英国央行也对货币政策予以收紧，股票市场将处于不妙态势。

对于新兴市场而言，美联储升息后美元的一路飙升也产生预警信号。随着美联储加息，美元将继续走强，美元可能处于一轮长期牛市之中。许多人担忧，全球正面临具有破坏性的美元短缺局面。他们担忧，美元走强可能会引发全球流动性危机。由历史来看，美元长期牛市将会制造各大资产类别的动荡。1978年-1985年美元牛市引爆拉美债务危机，并引发货币当局通过广场协议采取联合干预行动，从而缓解危机局面。1992年-2001年的美元大牛市则引发史无前例的资产泡沫，令新兴市场和发达经济体都成为"受害者"。事实上，过去30年中，美联储共经历过五轮比较明确的加息周期。而历次加息都有大的危机发生：拉美债务危机、日本经济危机、亚洲金融危机、互联网泡沫破裂、次贷危机。

美元的轨迹将与风险偏好和不断增强的人民币贬值预期的走向密切相关。最大的风险是市场反应过急，推动美元快速升值，这可能造成中国资本外流加快，搅动人民币汇率和全球风险偏好。

在这种设想场景下，2017年第一季度可能看到新兴市场今年初大跌一幕的重演。

因此，在上述风险中，2017年股市即使不是波澜壮阔，也将暗潮汹涌。

2016年明星板块或得以延续 医疗股将异军突起

由板块来看，在先前经济低迷的世界里，投资者一般会出更高的价钱来确保回报。然而过高估价的"优质增长型"股票最近已经开始显现劣势。价格更具吸引力的周期性股票则开始绝地反击。这一趋势在美国将实施刺激性财政政策支持经济增长的可能性下将得以继续。

2016年的明星板块或将得以延续，如果石油减产协议能够切实实施，特朗普如期增加基础设施建设之初，那么能源股和材料股势必受益。

对于科技股来说，由于强劲的创新水平，科技股也将保持结构性的积极趋势。虽然智能手机正在衰落，但新平台和应用程序的革新将在未来数年内驱动周期性升级。同时，如制造业、医疗业和农业等行业的数码化才刚刚开始。美国科技股也将受到税务改革的提振，基础设施硬件类股票则将受益于增加的支出。

另一个在2017年可能异军突起的新秀是医疗股。2016年医疗股是全球股市表现最差的板块，然而如今投资者预期特朗普上台后将放宽监管，令其之前所承受的或将被限制最高价格的压力得以释放。同时医疗股将因具有吸引力的长期收益潜力和结构性需求的背景得到支撑。强劲的研发会为医疗业不断输送新型药品和治疗，特别是在肿瘤、免疫和病毒领域，另外，该行业也具有进一步并购的潜在可能。

·关于海外房产：四大评分体系助力投资决策

房产可以说是人类历史中最古老的资产之一。自从人类社会发展出私有制和财产的概念，房产就成为伴随人类发展的社会重要组成部分。经过数万年的社会发展，人类对于房产的认知从最初的洞穴、茅草屋到砖瓦房、城堡，再到钢筋水泥大厦和精工细作的木质别墅，从外观和实用性上经历了翻天覆地的变革。但房产一直被人们关注的地位却没有发生本质的改变。在21世纪的今天，房产仍然受到从专家学者到百姓家庭广泛的关注。关于房产市场的研究则随着信息时代的发展脚步被赋予全新的意义。

FX168金融研究院在2016年初发布了《2015-2016全球投资市场蓝皮书》。在地产部分中，我们罗列并简单介绍了全球值得关注的数个房产投资市场。而在今年的《2016-2017全球投资市场蓝皮书》地产部分中，我们将继续按照去年的方向，在2016年数据的基础上对各个重要房产市场进行纵深挖掘。我们希望能够通过数据与事实分析的方式，帮助投资者更清晰地了解全球房产市场的本质，并为投资者提供购买建议以及未来趋势的展望。

本次蓝皮书按照城市划分房产市场，从全球相对热门且适合中国投资者操作的市场中选出24个城市进行分析和对比。我们仍然按照四项评分角度对各个房产市场进行分析。四项评分分别是：宜居水平评分、综合成本评分、短期潜力评分和长期稳定评分。为了方便读者理解各项评分背后的出发点和用意，我们在这里先对每一项评分进行简单的介绍。

宜居水平评分：

与股票等投资产品不同，房产投资最大的一个特点就是可以为投资者提供遮风挡雨、享受生活的居所。大部分房产投资者本身对于房屋环境、位置等属性也非常挑剔。按照我们选取城市作为房产市场研究范围的做法，城市的气候、环境、人文等居住条件就成了各个市场之间比较的重要依据。

世界上目前有多家机构每年都会评出全球宜居城市排行榜。包括经济学人、美世、英国时尚杂志Monocle等机构对于一座城市是否适宜人类居住均有不同的评比标准。最终的结果在某些方面可能会非常类似，在另外一些方面则会南辕北辙。本次FX168蓝皮书在这一点上，也有属于自己的特点。鉴于蓝皮书面向的是广大华人投资者，所以与欧美研究机构最大的区别就是，本次蓝皮书在宜居程度上加入了大量"对华"因素，这一点将与自然环境、城市文化、政治经济等因素一起，作为评比一个城市房产市场是否适宜华人投资者居住的关键因素。

综合成本评分：

成本或者说价格作为投资产品来说，是决定投资最直观的量化依据。在比较各城市投资成本的问题上，各个城市之间包括汇率、税收政策、房产管理条例甚至房产市场产品本身的区别都会成为横向比较的障碍。但通过介绍价格标准、税收政策等方面的基本信息，我们也可以将各个不同的房产市场放在一起进行简单的对比。

不同房屋类型很难放在一起进行价格比较，在这一部分，考虑到大部分高净值读者的需要，我们以500万人民币在各个城市的购买力进行简单横向比较。另外我们也提供各城市公寓单位面积价格作为协助参考数据。但鉴于世界各地房产市场的结果不同，价格仅仅是横向比较的一种相对参照物，我们并不建议投资者将这些价格数据作为实际投资时的参照。这一部分中，既考虑了购房时的一次性成本，又考虑了购房之后的税务等固定开销。

短期潜力评分：

前面我们说过，在单纯的价格上，横向比较各个不同房产市场是存在误差的。相对来说，对于一个市场自身的纵向历史比较更加具有实际意义。但有一点对于投资者来说，是非常重要同时也很容易进行横向比较的，那就是资产的真实增长率。所以本次蓝皮书在这一部分，将重点评估各个市场短期的价值增长潜力。

增长潜力方面，我们主要的评估依据有两点。第一点依据是来自价格波动本身。一个市场究竟是处于价格低迷的阶段、还是处在上升趋势、或是峰值已过缺乏增长动力，这些因素都会成为我们预测房价未来一年增长潜力的重要依据。第二点依据将是该房产在2017年面临的影响因素。房产市场在未来一年是否面临重大政治、经济事件等情况将帮助我们在价格趋势的基础上，进一步完善对房产市场短期增长潜力的评估。

长期稳定评分：

在这一部分的评分中，我们以价格为主要评估目标，长期居住以及家族遗产等方面为辅助考量。评估的时间范围将会尽量延长。房产是一种可以长期投资，甚至前后经历几代人持有的投资标的。所以一个房产市场是否稳定将成为决定长期投资是否成功的关键。

这一部分我们会对房产市场的本质进行进一步深度探索。当地政治、经济形势是否稳定、房产市场是否健康等因素都会被放在这一部分进行考量。我们会选出几个最值得关注的长期房产市场支撑因素以及几个长期内需要担忧的风险因素，对每一个市场进行分析和比较。

墨尔本成FX168年度海外房产"五星级"评分城市

墨尔本在2016年继续占据全球数个"世界宜居城市排行榜"的榜首位置。当地平和的文化氛围、舒适宜人的自然气候都让这座南半球城市被全世界房产投资者追捧。这也是为什么当地在2015年前后出台房产市场限制政策，但房价却仍然继续稳定攀升的原因之一。相比澳洲第一大城市悉尼来说，墨尔本的发展更偏向文化、艺术和商业。墨尔本目前整体房价水平仍然低于悉尼。同一国家、地理位置差不太多的两个城市之间，墨尔本以其更为著名的宜居水平和更加低廉的价格继续吸引着投资者。这也是当地在2016年保持成为南半球最吸引人房产市场的原因之一。

宜居评分：★★★★★

经济学人宜居性调查排名：第1名

美世生活质量调查排名：第15名

Monocle生活质量调查排名：第4名

墨尔本基本位于澳洲大陆的最南端，尽管南面有塔斯马尼亚岛阻挡，但与南极之间再没有其他障碍物。当地的气候比较温和，夏季不那么炎热。墨尔本1月平均气温20摄氏度、7月平均气温9摄氏度。年降雨量666毫米左右。整体来说，当地气候相对干燥，气温又不极端，常年都可以户外活动。

墨尔本市区拥堵的情况与悉尼基本上是难兄难弟，在这一点上，两个城市都存在巨大的问题。墨尔本城区功能性高度集中，上下班高峰时期，大量人流全集中在市中心地区。这让当地交通在特定时段基本上不管是公车还是私家车都寸步难行。即使乘坐铁路交通，拥挤的车厢也并不能算是非常舒适。当地的治安情况整体并不算特别良好。在更重视"自由"的世界宜居评比中，墨尔本这一点犯罪率并不影响整体水平。但从华人投资者、留学生的角度看，前往澳洲城市，的确是需要提高对治安的警觉性的。这里可能有大量非常友好的市民，但同时也的的确确存在个别较为危险的罪犯。

墨尔本华人常住人口比例达到10%左右，但实际上，近年来随着大量留学生以及陪读家长的涌入，当地的流动华人人口甚至有超过常驻华人人口的趋势。有调查指出，墨尔本地区华人留学生有多达数十万人，这个数据来源并不可靠，但从澳洲教育部全国将近70万中国留学生的情况看，说墨尔本留学生数十万也不算夸大得太严重。当地庞大的华人社区带来中餐和华人超市非常兴旺发达的局面。这对于华人房产投资者来说，也是非常便利的条件之一。

综合成本评分：★★★☆☆

墨尔本尽管在世界宜居指数上排名靠前，但房价即使相比同为澳洲城市的悉尼来说都要低一些。墨尔本市中心公寓平均价格约为每平米3.7万人民币。持有500万人民币，按照2016年底的澳元人民币汇率，在墨尔本市中心可以购买一栋2016年新建的两室公寓，面积大约130平米左右。

墨尔本的房产印花税按照价格从1.4%到5.5%不等，目前除了联邦对100万澳币以上房屋的额外收费之外，墨尔本所在的维多利亚州对海外买家征收双倍印花税。墨尔本当地律师费大约在房款的1%到2%之间，另有大约2%到2.5%的中介费。500万人民币的房产购买时需要缴纳的费用约为40到60万人民币左右。自住房免地税，而出租用房需要交0.3%的地税，相对来说，与欧美很多城市比起来还是很低。

悉尼的平均售租比约为22.54左右，市中心售租比20.52。当地是市中心售租比要比市郊高，也就是说，越靠近市中心的房屋反倒出租收益越高。这与全球很多城市相比都是有很大不同的。与悉尼类似，当地房租水平不但可以负担地税等开支，甚至可以应付贷款。这也是墨尔本房价在政府严管之下仍然在2016年保持了10%左右涨幅的主要原因。

短期潜力评分：★★★★☆

(来源：澳大利亚统计局)

墨尔本的房产价格在过去两年中基本上保持了与悉尼并驾齐驱的走势。当地尽管在世界宜居排名上超过悉尼，但在经济发展和劳动力市场规模上略逊一筹。在另一方面，墨尔本尽管房价水平比悉尼稍微低一些，但是当地房价与工资比例较悉尼更低。这表示当地居民仍然有相对更高的能力消费当地房产。这就表示在需求出现改变、政府政策影响供需关系的情况下，墨尔本相比悉尼有更好的抗压能力。一个非常重要的数据是，悉尼房产在2016年销售量同比下滑了16%，而墨尔本仅下滑了4%左右。这表示相比悉尼来说，墨尔本对于价格回落的韧性更强。

墨尔本房价在2016年涨幅大约在9%左右。按照目前走势，2017年保持在10%附近涨幅的可能性很大。尽管当地房产市场与悉尼一样处于相对动荡的时期，但预计上下波动幅度也不会超过5%。

2017年墨尔本房产市场需要考虑的问题主要是当地地区政府对房价的管控政策。目前随着世界几个主要的房产热门市场悉尼以及温哥华纷纷对房价大涨作出反应，墨尔本实施的印花税等新政将继续发挥作用。

长期稳定评分：★★★★☆

支撑因素一，世界最宜居城市

墨尔本已经连续数年被评为世界最宜居的城市。当地远离世界绝大部分天灾多发区、政治火药桶和是非之地。气候温和且终年阳光明媚。同时作为澳洲文化之都，在墨尔本的生活丰富多彩。整体来说，墨尔本作为世界最宜居的城市，本身就是一种对房产市场最为稳定的保障。这类宜居城市即使在全球经济最不景气的时候，也会因避险情绪房价获得支撑。而在全球经济向好的时候，也总有高净值投资者愿意选择此地作为度假和安顿家人的宝地。

支撑因素二，可负担性

墨尔本当地的工资房价比例相比房价偏高的悉尼要低得多。当地整体工资相对平均。中产阶级人数众多。房价在最近几年的增长并没有超出工资增长水平太多。这保证了墨尔本当地居民对房屋的负担能力，同时也保证了当地房产市场继续稳定发展的空间。

部分风险因素一，楼花、公寓供应

墨尔本与悉尼类似，在过去两年内受到海外资金冲击房价涨幅超过历史平均水平。尽管涨幅最大的仍然是包含土地的独立屋，但公寓的价格也随着整体市场火热而上涨。目前的问题在于，墨尔本尽管有一些河流分隔市区，但当地城市外围有大量的土地可供建设。目前当地的在建公寓数量已经大大超过往年水平，预计两三年内的房源数量将会继续大幅攀升。尽管对于一座400万人口的城市来说，消化一些房源还不会导致整体市场崩盘，但随着房产市场相对冷却，对公寓市场的支撑可能不足以保证价格继续攀升。这部分风险主要是针对墨尔本个别类型的房产市场，但投资者需要保持一定警惕。

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校对：TIER