中国恒大于3月31日盘后披露了2019年业绩。数据显示，公司2019年实现营业收入4775.6亿元、核心业务利润408.2亿元、归母净利润172.8亿元。
公司2019年实现的合约销售金额为6010.6亿元，同比增长9%，超额完成全年销售目标；实现合约销售面积5846.3万平方米，同比增长11.5%；合约销售均价为10281元/平方米。
中国恒大2019年新增土地储备6703万平方米，平均成本2101元/平方米。截至报告期末，公司拥有总土地储备项目876个，规划总建筑面积达2.93亿平方米。
截至2019年底，中国恒大账上拥有现金余额2287.7亿元，同比增长12%。
中国恒大计划每股分派股息0.653元人民币，累计派息金额为86.58亿元。按照最新的汇率以及公司3月31日的收盘价12.86港元/股进行测算，股息率超过5%。
在2019年业绩发布会上，中国恒大董事会主席许家印先生宣布了新的发展战略：“恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”
“高增长、控规模、降负债”的具体含义是什么？恒大为何在此时提出这个战略？
2022年销售目标剑指1万亿
许家印表示，“‘高增长’就是要实现销售高速增长，今年要实现销售8000亿，到2022年要实现销售1万亿。”
从过去多年以及2020年前几个月的销售情况来看，中国恒大的销售能力在一众房企中表现突出。数据显示，中国恒大的合约销售额从2015年2013.4亿元上升至2018年5513.4亿元，年均复合增速达到39.9%。
2019年，公司在高基数背景下继续实现合约销售额6010.6亿元，合约销售面积5846.3万平方米，同比分别增长9%以及11.5%，增速远超同期全国商品房的整体销售增长。数据显示，2019年全国商品房的销售面积增速为-0.1%，销售金额增速为6.5%。
进入2020年以来，受新冠肺炎疫情影响，房地产行业的供给和需求均受到一定程度的冲击。此时，房企的资金储备、组织执行力均受到严峻考验。
面包财经在剔除部分数据披露不全上市房企后，以沪、深、港三大股票交易所主要上市房企为样本，统计了2020年2月销售金额排名前三十的企业。数据显示，三十家房企2020年2月销售额的平均同比降幅达到45.42%，多家企业更是下降超过六成
恒大2020年2月的销售额为447.3亿，同比增长达107.76%，是三十家企业中唯一实现正增长的房企。仔细研究发现，网上销售以及促销让利可能是恒大销售额实现逆势增长的重要原因。恒大在今年3月初的一份公告中指出，截至2020年2月底，共实现网上认购99141套，认购金额超过千亿元。
公开信息显示，2020年一季度，中国恒大已累计实现未经审核合约销售1465亿元，同比增长22.49%。同期，未经审核销售回款达到1133亿元，同比增长55%。销售额和销售回款均刷新公司一季度最高历史记录。
2020年，中国恒大拥有可售面积约1.32亿平方米，可售货值1.27万亿。按照2020年销售目标8000亿元测算，去化率约为62.99%。
市场集中度提升，TOP10进入门槛抬升至1700亿
仔细研究发现，扩大销售规模或许是“强者恒强”行业趋势下房企保持竞争优势的必然选择。
根据第三方研究机构克尔瑞的统计数据，TOP10、TOP20、TOP30、TOP50房企权益销售金额的市场占有率已经分别由2016年15.88%、20.82%、24.38%以及29.71%上升至2019年21.43%、29.91%、35.65%以及43.47%。
与此同时，TOP10房企的进入门槛继续抬升，2019年增加到权益销售金额1703.5亿元，同比增长5.8%。TOP20和TOP30房企2019年的权益销售金额门槛为1110亿元、825.2亿元，同比分别增长12%、3.6%。
背后的一个重要原因是随着土地、建安等成本持续抬升，房地产单个项目的进入门槛提高，大型房企由于在规模、资金、成本、品牌等方面具备明显优势，形成了市占率不断提升的局面。
未来三年每年降低土地储备3000万方
许家印同时指出，“控规模”就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。
数据显示，中国恒大2019年新增土地储备153幅，新增土地储备的建筑面积为6703万平方米，相比2016年和2017年均出现明显减少。截至报告期末，中国恒大拥有总土地储备项目876个，位于全国237个城市，规划总建筑面积2.93亿平方米。一个很明显的特征是，公司总土地储备规模在2017年达到高点后连续两年出现下降。
在全国商品房销售面积增速逐步放缓的背景下，相对于土地储备的数量，土地储备的质量以及成本可能显得更为重要。而且，降低土地储备规模还能减少对资金的占用。
数据显示，2015-2019年期间，全国商品房销售面积增速分别为6.5%、22.5%、7.7%、1.3%、-0.1%，呈现明显下降趋势。
截至2019年底，中国恒大的土地储备按原值进行测算金额为5273亿元。其中，一二线城市土地储备原值3524亿元，占比67%，平均楼面地价为2252元/平方米；三线城市土地储备原值为1749亿元，占比33%，平均楼面地价1281元/平方米。公司总土地储备的平均成本只有约1800元/平方米，且在过去几年基本保持稳定。
核心战略目标：降负债
新战略的最后一环是“降负债”，也是整个战略的核心。许家印表示，“‘降负债’就是要把有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。”
截至报告期末，中国恒大净负债率为159.3%，同比增长7.4%。较为庞大的债务在很大程度上侵蚀了公司的利润。数据显示，中国恒大2019年的利息开支为227.63亿元，主要来自于银行及其他借款、优先票据以及借款汇兑亏损等。
许家印在业绩会现场算了笔账：“18年、19年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”
由此可见，“高增长”、“控规模”均是降低负债的重要抓手，前者对应开源，后者对应节流。
年度业绩报告透露的一个有利变化是，中国恒大2019年的负债期限结构有所优化。数据显示，公司1年以内、1至2年的借款金额占比均出现下降，分别由2018年47.3%、27%下降至2019年46.5%以及25.8%。这有利于减轻公司的短期偿债压力。
此外，从多家房企2020年美元债发行票面利率的变动来看，融资成本存在下行趋势。比如融创中国2019年2-10月发行的四个美元优先票据的票面利率介于7.25%—7.95%之间。到了2020年1月，其发行的2025年到期的5.4亿美元优先票据的票面利率下降至6.5%。另一家房企新城控股2019年12月发行的2年期美元债票面年息为7.5%。2020年2月，新城控股新发行的期限为3.5年的美元债票面年息下降为6.8%。
与近期发行美元债的其他房企相比，中国恒大总资产和美元债存量规模都更大，海外融资经验更丰富，或许能在美元债券利率下行的大趋势中获得更多红利。
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