秦虹：未来房地产市场价格波动将常态化

北京，2014年8月22日，由诺亚财富主办的2014年诺亚财富房地产金融高峰论坛在北京成功举办。吸引了活跃在房地产金融市场顶尖的基金管理人与来自全国各地的投资人近千人参加，立足中国，放眼全球，共同探讨新形式下房地产金融发展的机遇。

住房和城乡建设政策研究中心主任秦虹在诺亚财富房地产金融高峰论坛中表示，房地产行业未来波动就是一个常态。虽多项指标都在下滑，但依然认为今年房地产市场仍然是调整、波动，而不是崩盘或者不是暴跌。

以下是演讲内容：

中国经济已经进入了一个新常态，这已经成为各方的共识，房地产作为中国经济的重要组成部分，它未来一定是整个宏观经济的走势是有关的。房地产的新常态是什么？房地产业的新常态除了宏观经济共同的新常态表现之外，它也一定有它自身行业的独特表现，表现是什么？我总结为三个方面，今天想和大家做一个交流。

房地产业新常态之一，我的认为是波动，从过去房地产市场总体上涨，到今后由涨到跌，应该说中国房地产市场兴起是改革之后，这十几年中国房地产市场的确是经过了高速增长的十几年，我们遇到的房地产市场总体都是上涨的，无论是大中小城市，一二三四线，中东西部地区，总体是上涨的，跌的少。但是这么一个市场，我觉得这样过去十年发展是很难复制的，如果我们看世界各个国家，他们房地产市场变化情况来看，他们波动是常态，我想经过了十多年房地产市场高速增长，我们房地产总量已经非常大的情况下，今后房地产波动可能是我们今后最常见的一个常态，而我们投资人、我们的市场、我们的媒体对房地产业这样一个变化，显然不太认可，或者不会接受。

虽然是个常态，是不是我们可以放任市场的波动，市场怎么涨跌我们都认为无所谓呢？显然不是。对于市场研究者来讲，或者对于政府一个市场管理者来讲，需要把握的是什么？需要预防的是什么？是市场的易动，是要防止房地产市场的暴涨和暴跌，我想我们要做房地产市场持续的发展，要防止的是市场的易动，市场的暴涨暴跌，而对于房地产市场正常波动应该给予宽容。

那么如何看待我们今年的房地产市场呢？今年房地产市场到底是暴涨暴跌？还是波动，正常的调整？从房地产市场的末端指标销售额和前端指标房地产开发的投资增长来看，今年上半年一到七月份，表现都不是那么令人如意，房地产销售额销售指标，销售面积销售额的领先的指标今年出现了负增长，房地产开发增长速度一到七月份是13.7%，也不是特别的理想。

不仅仅是前端和末端两个指标都出现了增速的下滑，实际上房地产在今年上半年有两个指标增长速度跌到了历史的最低点，一个是房地产开发企业的资金来源，房地产开发企业资金来源一到七月份是37%，3%左右的开发企业资金来源增长速度是近十年里基本最低的增长；第二个新开工面积的增长速度也是近十年里面最低的一个增速。即使出现了这样两个最低点的增长速度，我们依然认为今年房地产市场仍然是调整、波动，而不是崩盘或者不是暴跌。

未来我们看到房地产市场格局更重要的是分化，整个房地产市场的问题从过去总量问题到未来的结构性问题，那么房地产市场是怎么分化的？我认为不是一二线城市和三四线城市之间的分化，现在房地产市场分化是非常复杂，二线城市本身也在分化、三四线城市本身也在分化。

房地产市场在分化的格局下，它面临的问题由过去总量问题变为今后结构性问题，从固定关系上来看，我们过去房地产市场的整体布局总体偏紧，未来有的地方紧、有的地方松，从住房状况上来看，我们过去总体是短缺的，住房制度改革的时候，人均住房面积18平方米，户均不到六十平方米，从中国改革到今天，城镇新增人口接近三亿人，老的居民要改善，新增居民要有地方住，过去是总量问题，现在城镇人均住房面积33平方米，已经是一个固定的人均住房面积水平了，但是表面上看人均33，但是实际上有一部分人有很多套房子，有一部分人买不了房子，所以总体来讲无论是投资人还是政府还是房地产开发企业，我认为面对结构性问题和面对总量问题相比，解决结构性问题难度更大。

在这种情况下对于政府的政策来讲，尊重客观规律，因地制宜管理房地产市场是它的必然选择，尊重规律和因地制宜，因为过去市场是趋势化的市场，总量的市场，解决起来是可以依据政策，但是未来分化格局差异很大的情况下，一定是一个因地制宜的政策，所以今后选投资人、选投资项目地的时候不仅仅看人口基数，我们要看当地政府对市场的管理能力，有管理的市场和管理水平高的市场，和管理水平低的市场差别巨大，不仅仅在中国，国外也是数次。汪总刚才说你们基金投了很多，海外基金海外房地产投了很多，以美国为例，美国房地产市场，有的地方市场是政府管理能力比较高，管理水平比较高的房地产市场始终处于上涨活跃的状态，而有些地方忽高忽低出现了长期投资没有价值，和地方政府的管理态度有很大的关系，今后房地产市场对地方政府来说也是，不仅要选择人口、经济还有当地正确管理的因素。

对于投资人来讲，未来趋势判断和投资选择尤为重要，在过去十年不需要太多选择，各行各业投房地产，千家万户买房子都是正确的，未来显然这种机会多了，投资选择和开发判断在考验企业或者投资人的能力。

房地产未来的出现新常态会是什么？我认为可能就是创新。过去房地产市场，什么样的房子都卖的出去在哪儿买地都可以赚钱的情况下，没有人创新，不需要创新。所有的企业按同样的办法都可以赚钱，只是赚的多少而已。未来市场开始分化，市场开始复杂的情况下，我认为市场的竞争一定会加剧，对于开发企业来说投资人来说，就是一个巨大的挑战。

当前房地产业内的投资者和企业家也出现了两种观点。一派非常悲观，一派仍然充满了信心。这就是不同企业的差异，不同企业的差异是巨大，所以我们对未来房地产市场有信心，因为我们的房地产已经在转型，转型我们还有空间，中国房地产没有到头的发展阶段，我们对未来充满了希望，充满了期待。