任志强：城镇化率或加速 房地产市场仍有发展空间

北京，2014年8月22日，由诺亚财富主办的2014年诺亚财富房地产金融高峰论坛在北京成功举办。活动吸引了活跃在房地产金融市场顶尖的基金管理人与来自全国各地的投资人近千人参加，立足中国，放眼全球，共同探讨新形式下房地产金融发展的机遇。

华远地产董事长任志强在峰会上分享了华远团队对于中国城镇化进程与房地产市场发展趋势的分析与预测。以下是任志强演讲的精彩摘录：

目前房地产市场的总体状况，我认为是下了一个台阶，而并非进入下行通道。当我们的GDP增速从平均9%变成7%-8%的增长，相当于是下了一个台阶的增长，也就是说，过去是高增长，现在是中高增长。房地产可能也是处于这样一个类似的调整过程中，当经济增速下一个台阶的时候，可能房地产市场也会出现下台阶的状况。所谓“下行通道”和“下一个台阶”的区别是，前者在波动中的下一个高点低于上一个高点，波动中的下一个低点低于上一个低点；但后者核心是维持平衡，在波动中的中值相对稳定，中值区位下降。 

从历史发展经验来看，大部分国家在城镇化率30%到70%之间，房地产市场会经历一个高速增长的阶段，而当城镇化率超过70%时，房地产市场的增长就会放缓。目前中国的城镇化率大概在50%，我们认为，从长期发展趋势来看，房地产市场还有较大的发展空间。

城镇化进程按人口流动主导方向可分为四个阶段：一是从农村进入城市，二是从小城镇进入大城镇，三是市中心向郊区转移，四是形成城市群。因此，不同阶段和不同区域的房地产市场表现也存在较大差异。

我国目前由于土地制度和户籍制度两个制约条件，尚无法进入第三步和第四步。当然我们也看到，现在户籍制度也在改变，农村土地流转问题也在改革中。

此外，还有一个制约条件是规划问题。流转的最终结果是很多人的土地可以集中在一个人手里，但是你是不是可以想盖房子就盖房子？不可以。以美国为例，它的规划已经执行150年了，画一条线，规划是公路，那么不管土地是私有的还是公有的，只要你开发，这条线就只能是公路，不能把它变成森林或者盖房子。所以，在规划条件的制约下，农村土地即便流转，也只有建设用地的这部分可以建设，非建设用地这部分仍然按照非建设用地部分进行管理，该耕地还是耕地，不能把它变成房子。

城镇化是基于宏观经济政策和经济行为变化以后才产生的，包括美国、英国、法国、德国等发达资本主义国家，他们从50%的城镇化率发展到70%的城镇化率用了40到50年的时间，周期非常长，因为那时候正处于工业化发展初期，这时农民还没有完全解放出来，必须保证农村能提供足够粮食的情况下，富余劳动力才能进城。而日本、韩国和马来西亚，他们的城镇化率从50%到70%大概只用了十几年时间，反而比老牌资本主义国家用的时间更短，主要是因为工业化发展速度和农业现代化发展速度在加快。

中国的城镇化率从20%到30%，提高10%用了15年的时间，而从30%到40%只用了7年时间，从40%到50%用了8年时间，这同样是因为我们农村土地承包制度让农民解放了，而工业的发展让更多人有机会变成工人，进入城市。

按照目前政府的规划，拟在2020年城镇化率达到60%，2030年达到70%。不过，我们认为会提前，即有可能2018年会实现60%的城镇化率，2025年能达到70%。参照此前的十二五规划，实际上规划时间还没到，但是城镇化率已经超过了。照此估算，我们会超速完成城镇化率70%的目标，而这个对城市住宅市场影响巨大。

如果我们现在迅速开放我们的城镇人口，中小城市局部放开，同时，让更多的人在土地流转当中获得资本，这样的话，预计我国的城镇化率会加速。

在城镇化发展过程中，地域差异很明显。一二三线城市差别很大，一线城市城镇化率普遍超过了60%，二线城市普遍超过了50%，而三线城市只有30%。未来发展过程中，我们会面临一个问题，即到底人们向中小城市走还是向大城市走？政府提出要小城镇化，也推进过新农村建设城镇化过程，希望他们留在小城市，但是现实的结果是什么？他们会不会留在小城市？这是一个未知数。如果我们人口的迁移权利完全放开，也可能因为公共设施问题、资源等等问题，他们选择不进中小城市而进入了大城市。从现在来看，户籍制度改革可能会导致他们首先进入中小城市。

很多人在讨论，城镇化已经让很多城市变成了最主要的城市，但是不是城镇化发展过程中，大城市人口密度最高呢？从统计数据看不是。北京是大家认为最堵的，感觉人口密度应该很高，但是它的城市建成区人口密度中仅次于山东、宁夏和内蒙，排在倒数第四位；陕西省没几个城市，但它的城市建成区人口密度却是最高的，达到了5000多人/平方公里。大家可能觉得这个统计数据不太真实，但你实际算一算就知道了，香港人口密度大约8000多人/平方公里，北京大概220平方公里的核心区域范围之内，人口密度达到28000多人/平方公里，是香港的四倍，纽约的六倍。但在核心区域以外，北京人口密度没有那么高，还有相当一部分区域里人口密度比较小。

在1970年的时候东京大概有两千多万人口，它修了一条高速铁路到大阪，东京政府非常希望把东京人口转移到大阪去，结果高铁修完以后东京人口迅速增长，因为太方便了，大阪的人跑东京了。北京政府也做了件类似的事情，修了一条高速公路通到天津，希望北京人到天津去，其结果也是天津人往北京跑，北京人绝不往天津去，因为如果北京人到了天津，高考要多考四十分，所以他们不会去天津。从全球趋势来看，不是哪一个政府说你不要城镇化了，城镇化就会停止的。中国至少还有三亿人要进城，印度有四亿人要进城，接近要增加七亿人进入城市，那个时候城市人口占到70亿人口左右，中国要实现这样一个城镇化发展过程，可能还得要十个以上的千万级以上人口城市，五百万以上人口城市最少要30个，否则无法达成70%以上城镇化率的目标，更不要说85%左右的城镇化率，这个发展过程是不可逆转的，全世界都这样，中国也不会例外。