殷哲：金融创新中的房地产基金发展模式

北京，2014年8月22日，由诺亚财富主办的2014年诺亚财富房地产金融高峰论坛在北京成功举办。吸引了活跃在房地产金融市场顶尖的基金管理人与来自全国各地的投资人近千人参加，立足中国，放眼全球，共同探讨新形式下房地产金融发展的机遇。

歌斐资产创始合伙人、总裁殷哲在诺亚财富房地产金融高峰论坛中表示，中国地产金融发展过程当中，投资人对于产品和服务的要求越来越高，资产管理的核心竞争力也在发生变化，也在提升。基层资产的获取能力、金融工具的创新能力还有风险管控能力，使得优秀的资产管理公司才能生产生存。

对于一个希望能够做长期的基金管理人的角度来看，我们宁愿慢一点专心的把每个项目运营好，这才是作为地产资金管理人的法则。

以下是殷哲演讲的精彩摘录：

我想和大家分享中国的房地产金融到底应该怎么发展和我们怎样看待这块的发展过程中产生的机会和趋势。其实我们是中国跟美国很像，一方面是一个很大的国家，幅员辽阔。现在又是重要的经济体，所以从金融创新的角度来说，看美国过去走过的路，对中国的发展非常有借鉴意义，也可以从中看到我们未来怎样发展？可以更多借鉴美国现在走的路。

看美国的发展，中国可能会找到答案，我们未来会怎样走。我们看到中国现在正好或多或少走美国过去走的路，现在城市化的空间，城市群在GDP的比重有很大的空间。我们的城市群不断形成过程当中，整个国家战略把18个城市群定为未来城镇化发展的方向和基础。

同时我们也看到开发商，传统的开发商由于过去相对来说开发资金需求比较低，所以基本上都是通过杠杆，间接贷款和银行融资，来实现整个业务发展。现在我们看到银行贷款的比例在逐年下降。间接融资向直接融资发展，所以现在开发商开始关注到地产金融，这也是事物发展的必然规律。因为对于资金需求越来越大，项目越来越贵，资金压力越来越大，所以靠传统的借贷资金不足以支持未来的发展，这是一个趋势，这是一个客观规律。

过去退出很容易，基本都是住宅，你只要销售就是退出。现在不容易了，住宅逐渐在平衡，所以更多利用金融化的模式进行退出。这个和美国走的路也一样，对于中小企业来说基金主导的能力越来越强，这个趋势会扩大到大中型开发商，来逐步实现地产的转型。那么在中国地产金融发展过程当中，我觉得现在对于产品和服务的要求也越来越高，当然这个是得益于互联网时代。

同时金融创新对于边界的突破越来越大，资本本来是逐利的都是追求利益最大化，但是现在资本不仅仅是这样，更需要一些它对于社会整个推动背后的含义在里面，有深刻的社会意义在里面，所以说有时候在创新的过程中需要打破传统的监管的规定。

资产管理的核心竞争力也在发生变化，也在提升。基层资产的获取能力、金融工具的创新能力还有风险管控能力，使得优秀的资产管理公司才能生产生存。地产管理在中国我们看到它的发展，应该来说还是非常长远。我们伴随着诺亚财富的成长，算是非常幸运，在合适的时候进入合适的市场，我们通过独特的价值手段服务我们的客户，同时帮助我们的客户寻找好的投资标地。

关于投资，有时候现在这个时期，真的是非常复杂的时期，市场上的钱非常多。但是好的项目是不容易找的，缺优质资产。优质资产的配置是优秀运营团队，所以过去这段时间高速发展以后我们回头说我们要稍微停一下，我们需要坐下来认真看一下现在的市场发生什么变化？所以可能未来这段时间我们没有办法满足很多的投资人的投资需求，因为市场的钱太多。但是我想对于一个希望能够做长期的基金管理人的角度来看，我们宁愿慢一点专心的把每个项目运营好，我想这才是作为地产资金管理人的法则。我们有信心能够成为中国最好的资产管理公司，希望大、家继续支持我们、关注我们。