冯仑：青春很短 日子很长

北京，2014年8月22日，由诺亚财富主办的2014年诺亚财富房地产金融高峰论坛在北京成功举办。吸引了活跃在房地产金融市场顶尖的基金管理人与来自全国各地的投资人近千人参加，立足中国，放眼全球，共同探讨新形式下房地产金融发展的机遇。

作为地产界知名的思想家、哲学家，万通投资控股股份有限公司董事长冯仑每次的分享都显得很特别，充满人文情怀。此次峰会上，冯仑与大家分享了关于“房地产”的人生故事。 

以下是冯仑演讲的精彩摘录：

今天我们来讲讲一个人的故事，这个人就是“房地产”。房地产这个小孩是怎么长大的？还要往哪儿长？一个自然人，在青春期之前，主要看其生长是否快速、肌肉是否发达、长势是否优良；青春期之后，人生开始丰富多彩，每个人开始各自不同的人生故事，过着不同的日子。房地产亦如此。我们国家的房地产在经过20多年的发展过后，相当于一个人过了青春期，这段时间以来的重点是单一住宅，而住宅竞争的三大要素是成本、规模、速度，谁的成本低、规模大、速度快，谁就能成为行业的领导者。如今，房地产结束青春期，大家继续上路，路途相异，各自创新，开始寻找自己的人生。我们的人生往哪里去？我认为整个房地产一生的故事大概就是个“一条线四个模式”的故事。

“一条线”指的是价值链这条线，关联着制造、服务、金融、互联网。青春期之前我们竞争的是制造，现在则进入服务运营时代，之后还要竞争金融与互联网，而互联网时代将把前三者全部结合在一起。未来的20年，房地产虽然已过青春期，但仍然可以是增长的20年。一方面，如今绝大部分人类80%~90%的时间在人造空间里生存、发展和繁衍的，这个基本事实确保了房地产对于我们所有人的意义将永远存在。另一方面，这个行业的价值链在变化，创造价值的过程在变化，所以房地产依然是富于生命力、非常有趣而且激动人心的行业。价值链是我们永续经营的重点。

生机勃勃的价值链之下，有四种房地产商业模式引导房企的不断革新。

第一种模式是开发类的商业模式，又可细分为低级和高级两种，低级的是“地主+工头”模式，高级的是“厂长+资本家”模式，即用工业化的方式制作住宅，同时在资本市场不断融资，解决财务问题。该模式初期的竞争要素仍是成本、规模和速度，接下来的竞争重点将转向细分市场和服务。

第二种模式是“三分一统一”，所谓指开发、运营、投资三者主体分开，“一统一”指开发商统一、串联起这三者。在这个模式中，最核心的是运营商，开发商变成“导演+制片”，他最重要的是要找到运营商。比如：一万平米的地方开餐厅，我究竟是找俏江南还是开大排挡？我找到运营商才能决定为这一万平米投入多少资金。目前地产商逐步在往这个模型走。其次是要找财务。财务模式最简单的就是“铁狮门模式”，在美国有一个名词，叫“收费开发商”，类似于律师（律师是收费律师，通常不讲收费只讲律师），在美国像铁狮门这样的开发商都叫开发商，但是准确的称谓是“收费开发商”。铁狮门管理很多基金，然后通过基金费用（包括开发过程管理费用、资产管理费用、销售费用等）赚钱。我们在台湾做度假公寓，因为我们理解这样的模式。台湾房地产非常有趣，只能投29%，还不能买地，很多人不敢做，但我们敢做，是因为我们借鉴了“铁狮门模式”，关键是我要费用，虽然股份只有29%，但是分红很多。

第三种模式是资本管理运营的模式。这个模式我做一个比较，大家就会知道很有意思。采用第一种模式的房地产企业，在中国卖到两千亿的有很多家，公司估值大概是八、九百亿。但国贸在北京用30年时间建了 110万平米，听起来跟开发商比连一个小指头都不如，但是如果现在这个地方拆迁，成本大约要一平米十万元，现在这110万米的估值已经非常高了。大家回头也发现，他们挣钱我们不挣钱，他挣钱是从容、高端还不累，还没有被批评。房地产挣一块钱，但是受三块钱的气，为什么？政府收了三分之一的税，自己犯点错误，中间说不清楚。第三种资产管理运营的模式，以国贸为典型代表，非常从容地30年挣这么多。

第四种模式就是金融，如果把第二种产品“金融化”，它的估值大概会涨到20-30倍，金融化以后还可以卖得更贵，最有想象空间的，是互联网和房地产结合一起，这个估值是多少？从30倍起算，多少不知道。美国有一家公司，短租公司，就是把大家手里多余的房子出去租，差不多代替了酒店。这家公司在美国加州，一共做了四年，现在没有上市，估值大概120亿美金，相当于现在我们国内的开发类公司最大的净值，如果上市市值大概会大2万亿美金以上。

房地产沿着这个价值链，有四种模式不断地创新变革，作为一个企业，我们的使命就是要因时而动。找准这个价值链上你要做的事情，第一阶段你做了之后还要在第二阶段布局，也就是说青春期结束之后不是你让他上大学不管了，还应该看他未来在发展当中有可能一步两步一直到退休，你把他看清楚。所以这样规划企业的组织结构、人员团队和产品的竞争力，只有这样公司才有未来，只有这样房地产才能够满足人们日益增长的需求，我们才能从单一住宅、沉溺于住宅的喜悦心情当中走出来，开始面对整个房地产作为一个服务业、金融业的这样一个新的生命的开始。

所以我总是想，蜜月很短，日子很长，我们住宅的快速增长的蜜月即便结束了，并不代表我们的幸福没有了，因为日子是由大量平凡、琐碎的日子累计出来的，我们的日子依然要过，而且要很好得过，幸福仍然在前面。