限购陆续松绑房地产行业环境或放松

北京，2014年8月22日，由诺亚财富主办的2014年诺亚财富房地产金融高峰论坛在北京成功举办。论坛吸引了活跃在房地产金融市场顶尖的基金管理人与来自全国各地的投资人近千人参加，立足中国，放眼全球，共同探讨新形式下房地产金融发展的机遇。任志强、冯仑、秦虹、丁力业等地产界政商人士也出席论坛并发表精彩演讲。和讯网、第一财经日报、经济观察报等众多媒体对此次峰会进行了全程跟踪报道。

市场回调中蕴藏机会

2014年以来的这波房地产市场回调，出乎业内绝大多数人的意料。应该说，是近十年来第一次市场在没有政策外力干扰情况下的“主动”调整。

但数据分析显示，房地产市场整体存量供不应求的格局依然未变，那么2014年以来一二线城市普遍出现的市场成交回落就不会是所谓的行业大拐点，这依然只是房地产市场运行过程中的周期性调整，当然，这一轮的调整与过去几轮有着显著的区别。

歌斐资产认为，进入下半年之后，行业整体的恐慌气氛正在逐步缓解，越来越多的城市取消限购，近期从媒体的报道方向上看，与年初也有较大差距，在此背景上，市场其实已经具备企稳回升的基础。

限购政策松动取消已大势所趋

很多人以为政府调控房地产行业的时机选择是房价，但房地产市场上真正与此紧密挂钩的是房地产开发投资和商品住宅销售量，前者对固定资产投资的贡献率长期保持在20%左右，而后者则直接决定房地产交易税费的规模，进而影响政府的财政收入。

事实上，上一届政府的屡次调控，其根本的时机选择并不是外界普遍认为的房价涨跌，而是投资增速和市场交易量，而这样的关注重心是和政府的根本需求紧密联系的，预计本届政府在这个问题上短期内也很难有显著改变。因此，歌斐资产预计，从政策取舍看，行业数据越差，对冲政策越强，下半年房地产行业政策趋松、限购政策取消或是大势所趋。

二季度以来，随着呼和浩特放松限购、中央默许之后，各地纷纷开始调整政策。目前为止，明文取消限购或者做调整的城市有包括呼和浩特、宁波、温州等九市。

在整体政策环境趋松的情况下，不排除有以上两类之外的城市也进入政策放松的行列，在歌斐资产看来，唯一的例外可能是北上广深等一线城市，但预计这四大城市在执行层面上寻找一些“操作空间”还是有可能的。

限购松绑下的区域分化

歌斐资产表示，下半年行业政策面和银行信贷面双重趋好应是大概率事件，但从具体城市看，还存在一定的分化。

首先是北上广深等一线城市，这类城市短期内限购政策仍不存在取消的基础，但在大环境松动的情况下，预计执行层面将较之前有所软化，这一定程度上将增加高端需求入市的便利性；而银行信贷宽松对其影响非常积极，这将推动其刚需、首改类群体入市，成为市场交易量企稳回升的基础，成规模的复苏预计将在明年初。

其次是目前正面临高库存压力的城市，典型如杭州、宁波、呼和浩特等，客观地讲，这类城市即便限购解禁恐怕也不足以结束市场的低迷状态。这类城市的市场何时回暖仍将取决于房价何时能下降到新的供求平衡点。

再次是市场处于扩张期、供求矛盾初显的城市，主要是内陆的省会级城市和沿海的发达三线城市。这样的城市再加上限购放松的利好，下半年市场将有可能出现明显的上行，个别城市甚至有可能在三季度即应声而涨。

最后是房地产处于初步发展期、房价也并不高的城市，主要是少数省会城市和大多数三线城市。这类城市在行业大势走强的鼓舞下，市场交易量将稳步提升，部分前两年房价停涨的城市或将迎来补涨的机会。