诺亚财富旗下歌斐资产发布下半年房地产投资策略报告

北京，2014年8月22日——诺亚（中国）控股有限公司（下称“诺亚财富”）旗下歌斐资产管理有限公司（下称“歌斐资产“）今天在2014年诺亚财富房地产金融高峰论坛上，发布2014下半年房地产投资策略报告。

活跃在房地产金融市场顶尖的基金管理人与来自全国各地的投资人近1000人，参加了此次论坛，共同探讨新形式下房地产金融发展的机遇。

据诺亚财富刚刚发布的二季度财报数据显示，歌斐资产的一期和二期房地产基金提前完成投资人清算和分配，内部收益率分别约为29%、78%，这一出色的业绩进一步巩固了其在地产基金领域的领先者地位。

市场周期性调整，而非趋势性

对于2014年以来的这波房地产市场回调，歌斐资产认为，这出乎业内大多数人的意料。

截至今年上半年，行业指标全线下降，开发投资增速跌破15%，新开工和房企到位资金增速皆创历史最低水平，市场销售规模亦从去年的高位上下滑，房价则自今年二季度始停涨回落；从城市层面看，歌斐监测的28个典型城市中八成城市交易量同比下跌，三成城市交易量降幅在30%以上，在新增供应持续释放的情况下，市场库存快速积累，近半数样本城市消化周期高于18个月红线，个别城市市场压力之大已创历史新高；从房地产企业层面看，全国大型品牌房企表现相对稳定，但年初所制定的销售目标完成情况普遍不佳。

在市场遭遇调整后，外界诸多看空中国房地产业的言论再度井喷，那么，中国房地产市场究竟是否已经遭遇到了所谓行业大拐点？歌斐资产给出了自己的研判。

首先，通过和发达国家房地产市场发展特征的比较，歌斐资产认为，日本的发展形态对我国有较大参考性，而从经济增长空间、货币金融环境、人口结构趋势和城市化阶段四大房地产业驱动因素来看，我国市场目前所处位置大致相当于20世纪70年代的日本，未来上升空间依然较大。

其次，歌斐资产对中国房地产市场潜在需求和实际供应做了测算对比。在排除供需两面低估因素的干扰后，歌斐资产发现过去16年国内市场供应缺口高达60亿平方米，虽然未来5年全国预期供应量将高于新增需求，但由于存量缺口过大，市场整体性的供求矛盾依然不会有缓解。

综合两方面来看，今年以来这轮市场回落依然是周期性调整，而非趋势性，全国层面上的房地产市场规模依然具有扩张空间；然而从具体城市来看，分化将是未来相当长一段时间的主题：沿海发达城市住房供求矛盾激烈，房地产市场长期风险低；内陆二线城市和沿海三线城市将受益于产业转移、增长重心内迁的影响，人口持续集聚，房地产市场将处于扩张期；内陆三线城市经济建设水平仍需提高，部分城市近年来甚至存在严重过度开发，短期内市场风险大于机遇，即便是位于所谓城市群规划中的三线城市，市场前景也不宜过于乐观。

关注并购投资、海外投资

至于下半年的市场形势，随着限购政策的集中退出，甚至个别省市出台刺激性新政，房地产市场的负面情绪将逐渐淡化，加上下半年以来银行房贷已有逐渐放松的征兆，诺亚财富旗下歌斐资产认为，市场其实已经具备回升的基础，尤其是供求矛盾激烈的一线城市以及市场正处于正常扩张期的二线城市，在行业环境好转的背景下，预计将在今年四季度至明年初回暖，反而是目前正面临高库存压力的城市，由于房价下跌的预期已经形成，市场回升的时间点将相对延后。

研究行业、研究市场，旨在更好地配合我们的投资行为，作为国内一线房地产投资基金，在当前的行业大形势下，歌斐资产秉承深度筛选和覆盖交易对手、严格甄选投资项目、持续创新交易结构和模式、体系化全周期投资管理四大投资策略，关注组合投资、跨周期投资、并购投资、海外投资四大方向，主动管理、强化投后及风控。

歌斐资产坚信，作为一名合格的资产管理人，不仅仅要想怎么开幕，最后还要想怎么谢幕，只有能够很好地谢幕，才可能有更美好的前途。