2014年下半年房地产基金投资：恐慌止于理性

北京，2014年8月22日——市场调整期间，如何调整投资策略，方能确保房地产投资领域收益稳健，同时又风险可控？在今天举行的2014年诺亚财富房地产金融高峰论坛上，诺亚财富旗下歌斐资产作为领先的地产基金管理人之一，与近千位投资人分享了下半年的房地产投资策略。

歌斐资产认为，2014年以来的这波房地产市场回调，出乎业内绝大多数人的意料。可以说，这是近十年来第一次市场在没有政策外力干扰情况下的“主动”调整。但是房地产市场整体存量供不应求的格局依然未变，所以2014年以来一二线城市普遍出现的市场成交回落就不可能是所谓的行业大拐点，这依然只是房地产市场运行过程中的周期性调整。进入下半年之后，行业整体的恐慌气氛正在逐步缓解，越来越多的城市取消限购，货币预期基本宽松，行业环境整体放松。考虑到地产行业本身巨大的容量、市场也已具备企稳回升的基础，下半年后分化、并购的投资机会将逐步凸显。

单边上涨时代已过去，未来波动性将加大

有市场的地方，就有风险。涨跌更迭，实乃真金白银不换的市场规律。纵观2014年上半年房地产行业，风险时时处处。市场整体前1~6月份开发及销售同比下降，但仍处于历史相对高位；全市场信贷紧张环境短期内仍将持续，中小型企业资金压力将持续紧张；信托兑付风险出现，众多的中小开发商销售不畅，刚性兑付压力巨大；行业并购调整进行中，依赖过去的简单土地溢价、粗放运营的中小开发商抗风险能力低，终将被淘汰出局。事实上，中国房地产市场单边上涨的时代已经过去，未来波动性将加大，市场调整进行中。

市场调整期，更需审慎对待投资与风险。“在别人贪婪的时候恐惧，在别人恐惧的时候贪婪”，为此，投资人越要冷静应对，不盲从，时刻保持理性。基于房地产行业未来仍有发展机会的判断，诺亚希望继续分享优质企业投资运营的能力，强调在注重安全边际的前提下，提升投资收益。在房地产基金层面，诺亚始终建议如下四个维度的投资策略：深度筛选和覆盖交易对手；严格甄选投资项目；持续创新交易结构和模式；体系化、全周期投资管理。

跨周期投资将是未来地产投资主旋律

房地产行业一直保持着“强者恒强”的格局，未来行业集中度将不断提升，分化将愈演愈烈。而当前房地产的分化是一种行业整体性的结构分化，区域分化加剧、行业垄断趋势明显、资金属性和来源分化带来金融布局受限。从另一个角度看，分化、并购的投资机会将逐步凸显。

针对今年下半年的地产业投资，歌斐资产表示，在投资标的和模式上，刚需和改善性住宅依然是投资主战场，优质商业、产业和物流地产将是加大配置的领域，美元资产的投资比例亦将逐渐提高。同时，在市场波动常态化的大背景下，强化跨周期投资，将会是未来地产投资的主旋律。

具体来说，歌斐资产建议组合投资、跨周期投资、并购投资和海外投资四个大方向。

首先，基金通过精选区域、项目和业态，多维度的筛选和配置，可以最大程度地降低风险，获取相对稳定的投资回报。

其次，较长持有期的基金可以有效平滑周期波动风险，保证稳定的资本升值速度，因而延长基金的生命周期是降低风险、收益最大化的有效手段之一。据历史数据研究发现，国内房地产市场有3年一个小周期、5年一个大周期的特征。

此外，在大量淘沙的行业调整时期慧眼识珠，抓住并购的投资机会，重点关注发展商接下来的项目公司并购，核心区域和城市的核心地段的商业物业收购，以及房地产开发、运营企业之间的股权收购、并购等。

海外投资方面，海外地产市场经过前一轮周期的调整正触底反转，特别是美国房地产市场分化及区域分化现象明显，建议关注东西海岸及南部中高端房产；欧洲房地产市场投资机会分化，建议重点关注英国与西班牙。

主动管理、强化投后及风控是核心

大资管时代赋予具备跨界投资和创新能力的资产管理公司一个巨大的发展契机，而所有的金融机构为了抓住市场机遇都在面临着必须转型的选择。然而，契机与危机之间并无绝对的界限，创新就会面临风险，创新过度还会引爆危机。风险控制是投资增长的长期驱动力。

歌斐资产认为，“剩”者为王是金融界的生存法则，资产管理的生命周期始终伴随着风险管理。虽然从短期来看，社会整体的平均融资成本非常高，但长期上，随着竞争机制的加强和刚性兑付的打破，纯制度套利的空间会越来越小，最终一定会回归风险收益匹配的市场规律。敏锐的洞察力加上谨慎的投资态度，才是最终取胜的关键。风险管理不是挂在嘴边的说辞，而是落实在纸面的规矩和原则，是严格执行的制度和流程，是基于深度研究的实践，是深入企业骨髓的文化。

因此，从简单融资向主动投资管理转型，投后与风控是核心。歌斐资产将通过主动化管理项目进度、资金、成本及基金信息，提前识别和预判风险，从容应对和处置，将风险降到最低。