他山之石 从海外地产周期看国内房地产投资选择

北京,2014年8月22日——由诺亚财富主办的2014年诺亚财富房地产金融高峰论坛在北京成功举办。吸引了活跃在房地产金融市场顶尖的基金管理人与来自全国各地的投资人近千人参加,立足中国,放眼全球,共同探讨新形式下房地产金融发展的机遇。任志强、冯仑、秦虹、丁力业等地产界政商人士也出席论坛并发表精彩演讲。和讯网、新浪财经、第一财经日报、经济观察报等众多媒体对此次峰会进行了全程跟踪报道。

立足中国 放眼海外地产 

2014年,房地产市场从趋势性的繁荣已转变为结构性的波动,高速增长期的结束,而不景气的预期也使市场变得更加残酷,洗牌时有发生,并逐渐演变成强者恒强的“游戏”。未来市场走向如何,中国市场是否还存在机会,成为当下投资者最为关心的议题。

在国内房地产形势不明朗之际,对于海外房地产模式的分析显得颇为重要,研究其历史发展经验和市场景象,或能逐步拨开众多投资者心中的迷雾,从而借鉴国内房地产投资的选择。为此,诺亚财富研究部选择美国和日本作为海外房地产周期的样本进行分析。

通对美国和日本房地产市场发展历程的分析,美国由于发展时间较长,市场化程度高,呈现出相对明显的周期性波动,而日本房地产的周期性则并不明显,并且具有长期、阶段性的特点。但城市化进程、劳动人口、货币环境和政策都是影响两国房地产发展阶段的关键因素。

诺亚财富研究认为,在两国房地产发展中,人口增长是发展的源动力,婴儿潮带来的人口增量对房地产市场影响显著;城市化进程及其带来的人口流动促使市场分化发展;房地产是调节经济的阀门,政策是造成住宅产业市场波动的主要因素。

中国的房地产具有长期阶段性特征

依照对美国和日本房地产市场的分析,诺亚财富认为中国房地产市场发展历程比较接近于日本的发展形态,即更适合于划分为“阶段”而非“周期”。这是因为,中国房地产市场起步较晚,至今还未真正市场化,不足以形成真正市场意义上的周期。从改革开放以来房地产发展的数次起落看,中国房地产“周期”实际上是政策或货币信贷影响下的短期波动。

通过对人口、经济及政策等关键驱动因素的分析,从整体看,中国房地产市场未来仍具备较大的发展空间。目前的房地产市场只是经历局部短暂的调整阶段,在经历了黄金十年之后,正迈向白银十年的发展阶段。而从个体看,各城市的房地产发展速度则将出现分化。

比如,中国的人口红利逐步消失,但城市化进程将推动区域核心城市房地产市场快速发展。2013年我国城镇化水平达到53.37%,与发达国家相比仍然有继续深化的空间,对比国际经验也仍然处于加速发展的区间。

从中央政策看,2014年起对于房地产的调控思路由“一刀切”向“分类调控”转变,即“保障房归政府,商品房归市场”,淡化中央层面的行政手段,由地方执行差别化政策,因地制宜。随着经济增长对房地产依赖度弱化,中央对房地产采取分类调控的思路使得市场化方向下城市自身发展动力的重要性将更加凸显。

关注城市群的发展机会

目前我国正大力推进城市化进程,规划发展多个区域性城市群,从城市群的人口流动主导方向来看,除一线城市由于城市化程度比较高,其内部已经开始出现郊区城市化趋势外,其余城市基本都处于从农村向城市流动、从小城市向大城市流动的阶段。因此,我们认为城市群的核心城市拥有吸纳资源及人口的优势,将获得更多发展机会。

从政策、经济、市场及行业环境等层面,在对其市场风险及发展潜力进行评判后,诺亚财富认为,一线城市基本处于安全边界,风险低;城市群的核心城市如重庆、成都、合肥、南京及厦门等均为中低风险,城市吸附力较强,人口导入优势明显,未来发展空间较大;烟台、武汉、青岛等城市具备各自的可取之处,可有针对性地选择进入。

对于有海外房地产投资兴趣的投资者,诺亚财富认为美国房地产市场分化及区域分化现象明显,可关注东西海岸及南部中高端房产。随着欧洲经济的复苏及投资信心的上升,综合各国表现,欧洲房地产市场上可重点关注英国与西班牙。