FX168財經報社(北美)訊 即使在瑞典，也很少有人知道Castellum AB。然而，本月早些時候，這家房地產公司匆忙出售4000萬股股票，現在被一些人視為歐洲房地產市場即將發生變化的先兆。
賣家M2資產管理公司(M2 Asset Management AB)稱，市場價格下跌影響了其“履行財務承諾的能力”。在動蕩的一年里，瑞典房地產公司的股票市值縮水一半，大股東拋售股權只是最新的一個插曲。
幾乎不指望會有任何喘息的機會。根據彭博社收集的數據，該行業明年將面臨100億美元的債務償還，到2026年底，再融資需求約為410億美元。
瑞典房地產公司面臨的資金短缺源於利率上升環境下的浮動利率債券和短期到期債券。這使得這個北歐國家的房地產市場比該地區其他國家更脆弱，其受到密切關注，被視為歐洲其他房地產市場的試金石。
一些房地產公司可能別無選擇，只能利用股市籌集資金。
Green Street董事總經理Peter Papadakos表示:“在信貸市場不解凍的壞情況下，瑞典可能成為歐洲上市房地產公司一系列救市配股發行的第一個國家。”“這將對歐洲上市房地產行業產生重大影響。”
瑞典央行和金融監督管理局(FSA)已多次警告稱，商業地產債務的風險對該國的金融穩定構成威脅。主要的擔憂是對瑞典銀行的溢出效應：去年，這個北歐國家的房地產貸款約占總貸款存量的三分之二，而在許多體量較大的歐元區經濟體，這一比例不到三分之一。
瑞典金融監督管理局局長的高級顧問Anders Kvist表示，該監管機構對商業地產公司的高負債水平發出警告至少已有長達4年時間。
“房價下跌可能引發多米諾骨牌效應，”Kvist說。“如果房產價值下跌，可用的貸款擔保就會減少。這可能導致對更多抵押品的需求，進而迫使廉價拋售。”
過去10年，Fastighets AB Balder、SBB和Castellum等商業房東在瑞典推行的增長戰略，依賴於從渴望收益率的債券投資者那里籌集數十億美元的廉價資金。受極低的利率和飆升的房地產估值的推動，歐洲市場普遍采用這一策略。
不斷飆升的通脹，以及由此引發的各國央行積極收緊貨幣政策，扭轉了它們的命運。去年，瑞典的杠杆式房地產市場是全球泡沫最嚴重的市場之一，此次危機對該市場的影響迅速而殘酷。SBB股價在2022年下跌了81%。整個行業的債券都已跌至令人不安的水平。周三，穆迪投資者服務公司(Moody 's Investors Service)將Balder的投資級信用評級列入觀察名單，可能將其下調至高收益評級。
斯德哥爾摩SEB投資管理公司(SEB Investment Management)的債券投資組合經理Martin Edemalm說，“對許多公司來說，這已經成為一個嚴峻的組合，在這個市場上，寬松的貨幣獎勵了那些有着積極增長計劃的公司。”“但現在市場已經發生了根本性的變化。”
瑞典房地產公司必須在未來五年內將408億美元到期的債券債務展期，其中四分之一將在2023年到期。他們如何處理這些還款問題，被視為對整個歐洲銀行業至關重要。
Edemalm稱：“總體而言，歐洲房地產公司的杠杆率往往低於瑞典同行，債務期限也較長。”Edemalm的公司管理着價值約3000億克朗(約合265億美元)的債券。“但利率上升對這一資產類別顯然是不利的，因此我們有理由假設，歐洲房地產的收益率要求將提高，從而給估值帶來壓力。”
為什麼Adler的黑暗故事引發了人們對房地產的恐懼？
由於債券收益率(以及由此產生的借款成本)處於難以承受的高水平，對一些企業來說，許多債務融資途徑變得過於昂貴。上個季度，房地產債券銷售額縮減至63億克朗，為2018年第四季度以來的最低水平。由於高杠杆率和不斷下跌的房地產估值，債券發行者的資產負債表在重壓下搖搖欲墜，信貸緊縮使得發行者爭相獲得銀行貸款。
Castellum首席財務長Jens Andersson說，除了從北歐銀行獲得傳統按揭貸款外，該公司正在探索其他融資市場。他以美國私人配售為例，因為它們持續時間長、定價有競爭力。但在英國最近的金邊債券市場動蕩之後，即便是這一領域也需要克服障礙。
幫助緩解資金緊張的另一個選擇是出售資產。SBB在第二季度出售了總計67億瑞典克朗的房產，最近宣布進一步出售至少105億瑞典克朗。今年7月，標準普爾(Standard & Poor's)警告稱，有“三分之一的可能性”將其對這家房東的評級下調至非投資級。
這些出售引起了投資者對另一個問題的關注：瑞典異常高的交叉持股水平，此前曾引發評級機構對治理風險和潛在利益衝突的警告。M2資產管理公司將其在Castellum的股份出售給了另一家房東Akelius Residential Property AB。
房地產大亨Rutger Arnhult在首次當選Castellum董事長後，被任命為首席執行官，這讓人們感到驚訝。Arnhult還控制着M2，是Corem Property Group的最大所有者，該集團去年與他的另一家控股公司Klovern AB進行了17億美元的合並。Castellum反過來擁有挪威房東Entra ASA三分之一的股份，Balder也是該公司的股東。
FSA在5月份的一份關於該國金融體系的報告中表示，房地產行業債務的增長意味着它仍將是“金融穩定的一個重大弱點”。該監管機構補充說，它正在密切關注商業地產公司的債務，因為它們“經常在金融危機中扮演重要角色”。
穆迪的房地產分析師Maria Gillholm表示，瑞典房地產公司之間複雜的所有權網絡“進一步限制了它們獲得資本的途徑，因為公司通常專注於在經濟低迷時期保護自己的流動性。”
Castellum和Balder共同持有Entra的多數股權就是一個很好的例子。“在經濟低迷時期，當你不得不照顧自己的流動性，甚至可能出售資產時，要讓所有人都支持股本注入可能會更加困難。”
對於Edemalm等基金管理公司來說，一線希望是，拋售如此嚴重，一旦你深入研究該行業的不同細分領域，比如寫字樓、工業或物流場所的高收益房產，現在就有了逢低買進的機會。
這位投資組合經理指出，Balder、Castellum和Heimstaden Bostad AB發行的歐元混合債券是首選的例子。
該投資組合經理表示，這些部門“對利息成本上升不太敏感，將受益於與CPI掛鉤的合約”。“但目前最重要的是穩健的資產負債表和強有力的股東支持。”
